Rendite & Bewertung
Wie rentabel ist die Immobilie – und ist der Kaufpreis fair?
Bruttomietrendite →
Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis – die schnellste Rendite-Kennzahl.
Nettomietrendite →
Rendite nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten – realistischer als die Bruttorendite.
Eigenkapitalrendite →
Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals – inkl. Hebelwirkung der Finanzierung.
Gesamtkapitalrendite baldRendite auf das gesamte investierte Kapital, unabhängig von der Finanzierung.
Objektrendite / Cap Rate baldReinertrag (NOI) im Verhältnis zum Kaufpreis – die internationale Bewertungsgröße.
Kaufpreisfaktor baldWie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet – der Kehrwert der Bruttorendite.
Kaufpreis pro m² baldQuadratmeterpreis zum Vergleich mit dem örtlichen Markt.
Cashflow & laufende Kosten
Was bleibt nach Kreditrate und Kosten monatlich übrig?
Cashflow vor Steuer →
Mieteinnahmen minus Bewirtschaftung und Kreditrate – vor Steuerwirkung.
Cashflow nach Steuer →
Der tatsächliche monatliche Überschuss nach Steuererstattung oder -last.
NOI / Reinertrag baldMieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten – vor Finanzierung und Steuer.
Mietausfallwagnis baldKalkulatorischer Puffer für Leerstand und Mietausfall.
Instandhaltungsrücklage baldRücklage für künftige Reparaturen und Modernisierung.
Hausgeld →
Monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft – teils umlagefähig, teils nicht.
Nicht umlagefähige Kosten baldKosten, die der Vermieter selbst trägt – nicht über die Nebenkosten umlegbar.
Kaufnebenkosten →
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zusätzlich zum Kaufpreis.
Finanzierung
Kredit, Tilgung und Risiko rund um das Darlehen.
Annuität baldDie konstante Kreditrate aus Zins und Tilgung.
Tilgung →
Der Teil der Kreditrate, der die Restschuld tatsächlich verringert.
Zinsbindung baldZeitraum, in dem der Sollzins fest vereinbart ist.
Restschuld baldNoch offener Darlehensbetrag – z. B. am Ende der Zinsbindung.
Sondertilgung baldZusätzliche Rückzahlung außerhalb der Annuität.
Eigenkapital →
Der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den du aus eigenen Mitteln bezahlst.
Beleihungsauslauf (LTV) baldDarlehen im Verhältnis zum Immobilienwert – steuert den Zinssatz.
DSCR baldSchuldendienstdeckungsgrad: Deckt der Ertrag die Kreditrate?
Anschlussfinanzierung baldNeuer Kredit für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
Eigenkapitalquote baldAnteil des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition.
Steuer
Wie die Vermietung das zu versteuernde Einkommen beeinflusst.
AfA (Abschreibung) →
Jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts.
Werbungskosten baldAbziehbare Kosten rund um die Vermietung – mindern die Steuer.
Einkünfte aus V+V baldVermietungsergebnis nach §21 EStG – Mieten minus Werbungskosten.
Liebhaberei baldWenn das Finanzamt dauerhafte Verluste nicht mehr anerkennt.
Spekulationsfrist bald10-Jahres-Frist für den steuerfreien Verkauf.
Wert & Vermögen
Wie sich Wert und Vermögen über die Jahre entwickeln.
Verkehrswert baldRealistisch am Markt erzielbarer Wert der Immobilie.
Wertsteigerung baldErwartete jährliche Wertentwicklung der Immobilie.
Vermögenszuwachs baldEigenkapitalaufbau aus Tilgung und Wertsteigerung.
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