Bruttomietrendite
Auch: Bruttorendite, Mietrendite, Bruttomietertrag
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie, angegeben in Prozent. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine vermietete Immobilie pro Jahr an Mieteinnahmen einbringt – noch ohne Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
Die Bruttomietrendite ist die schnellste und am häufigsten genutzte Kennzahl, um Immobilien grob miteinander zu vergleichen. Weil sie nur Kaltmiete und Kaufpreis braucht, eignet sie sich gut für den ersten Überblick – sie überschätzt die tatsächliche Rendite aber, weil Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten fehlen. Für eine realistische Bewertung ergänzt man sie um die Nettomietrendite und den Cashflow nach Steuer.
Formel
Bruttomietrendite (%) = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahresnettokaltmiete ist die Monatskaltmiete (ohne Nebenkosten) mal zwölf. Manche rechnen den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten – dann nennt man das Ergebnis genauer Nettomietrendite.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Monatskaltmiete | 1.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (× 12) | 12.000 € |
Die Wohnung bringt also 4,0 % Bruttomietrendite. Anders ausgedrückt: Der Kaufpreis entspricht dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete – das ist der Kaufpreisfaktor (100 ÷ 4,0 = 25).
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Pauschale Schwellen gibt es nicht – die Rendite hängt stark von der Lage ab. In gefragten Großstädten sind 3 % normal, in B- und C-Lagen sind 5–6 % möglich, dann aber mit höherem Risiko. Als grobe Orientierung:
| Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|
| unter 3 % | Niedrig – teure Top-Lage, oft negativer Cashflow |
| 3 – 4 % | Durchschnitt – typisch für gefragte Städte |
| 4 – 6 % | Gut – solides Verhältnis aus Preis und Miete |
| über 6 % | Hoch – meist einfache Lagen, Risiko genau prüfen |
Wichtig: Eine hohe Bruttomietrendite ist kein Selbstläufer. Sie steht oft für Lagen mit höherem Leerstands- und Wertverlustrisiko. Entscheidend ist am Ende, was nach Kosten, Finanzierung und Steuer übrig bleibt.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Nettomietrendite: berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende, nicht umlagefähige Kosten. Sie ist immer niedriger als die Bruttomietrendite, aber deutlich realistischer.
Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator): der Kehrwert der Bruttomietrendite. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet: Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite.
Eigenkapitalrendite: bezieht die Finanzierung ein und zeigt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals – durch den Hebel der Finanzierung oft deutlich höher als die Mietrendite.
Häufige Fehler
Warmmiete statt Kaltmiete: Es zählt die Nettokaltmiete. Wer mit der Warmmiete rechnet, schönt die Rendite. Kaufnebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die echte Investition um 10–15 % – die Bruttomietrendite blendet sie aus. Nur auf die Rendite schauen: Erst der Cashflow nach Steuer zeigt, ob die Immobilie monatlich trägt.
Häufige Fragen
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises pro Jahr an Mieteinnahmen zurückfließen – ohne Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis teilen und mit 100 multiplizieren. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete ÷ 300.000 € Kaufpreis × 100 = 4,0 %.
Als grobe Orientierung gilt: 3–4 % ist Durchschnitt für gefragte Städte, 4–6 % ist gut. Werte über 6 % deuten auf einfache Lagen mit höherem Risiko hin, Werte unter 3 % auf teure Top-Lagen. Entscheidend bleibt der Cashflow nach Steuer.
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