Die unabhängige Analyse für dein Immobilieninvestment.
Immolyze rechnet durch, was eine Immobilie dich wirklich kostet, was am Monatsende übrig bleibt und wo die Risiken liegen. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Eckdaten zur Immobilie, dein Bruttoeinkommen für den Steuereffekt und Finanzierungskonditionen. So viel wie nötig, so wenig wie möglich.
Kredit, Nebenkosten, Steuern, Risiko: Wir rechnen durch, was auf dich zukommt.
Du siehst, ob sich das Objekt trägt, was es dich monatlich kostet — und wo es hakt. Zugeschnitten auf dein Risikoprofil und deine Immobilienvorkenntnisse. Entweder in Klartext oder aus der Investorbrille.
Vor jedem Kauf stellen sich dieselben Fragen. Immolyze beantwortet sie datenbasiert und in verständlichem Klartext.
Die Mieteinnahmen decken deine monatlichen Kosten und mehr: Dir bleiben rund 61 € im Monat übrig (nach Steuer) — auch bei etwas höheren Zinsen oder ein paar Monaten Leerstand bleibt das tragfähig.
Du kaufst rund 22 % unter dem ortsüblichen Vergleichspreis, den du als Vergleich angegeben hast.
Basis: dein eingegebener Vergleichswert — Immolyze prüft nicht den Markt.
Baujahr und Energiewerte deuten auf mittelfristigen Sanierungsbedarf hin — plane dafür als grobe Orientierung zusätzliche Rücklagen ein.
Zins (3,8 %) liegt nur knapp unter deiner Bruttomietrendite (5,0 %) — der Kredit bringt kaum zusätzlichen Vorteil. Beim Verkauf nach 10 Jahren wären noch ca. 140.100 € Restschuld abzulösen, gedeckt durch den Verkaufserlös.
Über 10 Jahre ergibt sich ein Gesamtertrag von ca. +62.500 € — das entspricht rund 6,9 % pro Jahr auf dein eingesetztes Eigenkapital von 91.000 € (berücksichtigt u. a. Mieteinnahmen, Zinsen, Instandhaltung und Steuereffekte; dein Eigenkapital deckt zudem die Kaufnebenkosten mit Puffer). Wichtig: Dieses Plus hängt an der angenommenen Wertsteigerung von 1,5 % pro Jahr (ca. 38.000 € des Ergebnisses) — ohne Wertsteigerung wäre das Ergebnis niedriger. Prüfe diese Annahme für die Lage bewusst kritisch.
Diese Bewertung gibt dir eine fundierte erste Orientierung. Eine persönliche Beratung ersetzt Immolyze bewusst nicht.
Die Zahlen sind die halbe Miete — der Kaufkompass führt dich Schritt für Schritt durch den Rest.
Cashflow, Rendite, Tilgung, Risiko, Förderung, Wohnkosten: sechs Detail-Analysen für jede Frage vor dem Kauf.
„Hauptberuflich arbeite ich in der Motorenentwicklung — ein Beruf, in dem Genauigkeit alles ist. Mein Alltag bedeutet Datenanalyse, Mustererkennung, Liebe zum Detail. Als ich meine erste Wohnung gekauft habe, wollte ich dieselbe Präzision: exakt wissen, was auf mich zukommt, bevor ich unterschreibe. Aber exakt rechnen erfordert tiefes Fachwissen. Genau deshalb gibt es Immolyze: Es rechnet so präzise wie eine Motorsteuerung — und übersetzt jedes Ergebnis in Klartext, den jeder versteht."
Immolyze finanziert sich über die Profi-Pläne, nicht über Provisionen: Wir verkaufen keine Immobilien und keine Kredite. Die Kern-Berechnung ist kostenlos — und bleibt es.
Ein Immobilienkauf ist eine Phase, kein Dauerzustand. Deshalb zahlst du bei Plus einmal und hast dann 3, 6 oder 12 Monate vollen Zugriff — der Pass endet automatisch, nichts muss gekündigt werden.
Wer dauerhaft vergleicht, sein Portfolio steuert und mehrere Projekte parallel rechnet, braucht dauerhaften Zugriff.
| Freeohne Anmeldung | Basicmit Login | Plustiefe Analyse | Proalles, unbegrenzt | |
|---|---|---|---|---|
| 0 €immer kostenlos | 0 €mit kostenlosem Login | 8 €/MPass · ab 24 € einmalig — Details oben | 19 €/MAbo · monatlich kündbar | |
| Anzahl Investoren / Projekte | 1 | 1 | 3 | unbegrenzt |
| Investoren & Projekte speichern | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Immolyze Bewertung | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Kaufkompass (Begleitung bis zum Kauf) | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Rentabilitätskennzahlen | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Wirtschaftlichkeitsberechnung | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Cashflow-Analyse | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Tilgung | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Förderungs-Check | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Kaufen vs. Mieten für Selbstnutzer | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| Steuer-Berechnung mit deinem Steuersatz | – | – | ✓ | ✓ |
| Persönliche Risikoanalyse | – | – | ✓ | ✓ |
| Direkter Projektvergleich | – | – | ✓ | ✓ |
| Bank-Report fürs Finanzierungsgespräch | – | – | ✓ | ✓ |
| Wohnkosten-Analyse für Selbstnutzer | – | – | ✓ | ✓ |
| Kosten & Vermögen für Selbstnutzer | – | – | ✓ | ✓ |
| Exit-Strategie Optimizer | – | – | – | ✓ |
| Leverage-Analyse | – | – | – | ✓ |
| Vermögensplanung | – | – | – | ✓ |
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Kern-Rendite sofort berechnen, ganz ohne Anmeldung.
Kostenloses Login: Projekte speichern und den Kaufkompass nutzen.
Steueranalyse mit deinem echten Steuersatz, Risiko und Bank-Report — als Pass, kein Abo.
Alles unbegrenzt: mehrere Projekte, Vergleich, Portfolio, Leverage, Vermögensplanung.
Ja. Die Kern-Berechnung – Mietrendite, Cashflow vor Steuer, Tilgungsplan und die Immolyze-Bewertung – ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Die Steuerberücksichtigung mit deinem persönlichen Steuersatz sowie Funktionen wie Leverage-Analyse, Vermögensplanung und Portfolio-Analyse sind in den bezahlten Plänen enthalten.
Immolyze berechnet die Brutto- und Nettomietrendite, den monatlichen Cashflow vor und nach Steuer, die Eigenkapitalrendite, den Tilgungsverlauf, die Gesamtrendite über die Haltedauer sowie eine persönliche Immolyze-Bewertung in klaren Stufen. Eine detaillierte Auflistung findest du im Glossar.
Immolyze berücksichtigt dein zu versteuerndes Einkommen aus allen Einkunftsarten und rechnet die voraussichtlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dagegen. Die Steuererstattung wird mit Hilfe eines sogenannten Steuerbelastungsvergleichs durchgeführt — das heißt: Wir berechnen deine Steuer einmal ohne und einmal mit Immobilie; die Differenz ist deine Ersparnis oder Mehrbelastung.
Nein. Immolyze ist ein Analyse- und Orientierungstool und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle Berechnungen basieren auf deinen Eingaben und vereinfachten Modellen und ersetzen nicht die individuelle Beratung durch zugelassene Fachleute.
Für private Kapitalanleger, die eine vermietete Eigentumswohnung oder Immobilie objektiv bewerten möchten, und für Selbstnutzer, die Kaufen gegen Mieten vergleichen wollen.
Die Immolyze-Bewertung ist eine persönliche Einstufung in klare Stufen – von kritisch bis starkes Investment. Sie gewichtet Kaufpreis, Cashflow, Hebelwirkung, Eigenkapital-Puffer und Zustand, abgestimmt auf deinen Steuersatz und deine Risikoneigung.
Ohne Anmeldung bleiben deine Berechnungen lokal in deinem Browser. Gespeicherte Projekte werden verschlüsselt bei einem Anbieter mit Servern in Deutschland (Supabase) abgelegt und nicht an Dritte weitergegeben.
Die Kern-Berechnung ist kostenlos — ganz ohne Anmeldung. Mit kostenlosem Login kannst du Projekte speichern. Für die Profi-Funktionen (persönliche Steuer-Berechnung, Projekt-Vergleich, Risikoanalyse) gibt es den Plus-Pass ab 24 € einmalig (kein Abo) und das Pro-Abo ab 14 €/Monat — Details in der Übersicht oben auf dieser Seite.
Ja. Die Schnellanalyse auf dieser Seite rechnet eine Vermietung durch. In der App kannst du zusätzlich Kaufen gegen Mieten vergleichen und siehst, was ein Eigenheim dich wirklich kostet.
Ja. Der Kaufkompass führt dich in 6 Phasen durch den gesamten Kauf — von der Budgetplanung über das Bankgespräch bis zur Schlüsselübergabe, mit Checklisten und Warnhinweisen. Er ist in allen Plänen enthalten, auch kostenlos.
Immolyze recherchiert den Marktpreis nicht automatisch. Du gibst selbst einen Vergleichspreis (€ pro m² für ähnliche Objekte in der Gegend) ein — Immolyze rechnet dann aus, ob dein Kaufpreis darüber oder darunter liegt.
Dein Feedback fließt direkt in die Weiterentwicklung von Immolyze ein.