Tilgung
Auch: Tilgungssatz, Kredittilgung, Darlehenstilgung
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Kreditrate, der die Restschuld eines Darlehens tatsächlich verringert. Der Rest der Rate sind Zinsen – die Gebühr, die die Bank für die Überlassung des Kredits verlangt. Zusammen ergeben Zins und Tilgung die Annuität.
Bei einem Annuitätendarlehen – der üblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland – zahlst du eine über die Zinsbindung konstante monatliche Rate. Anfangs besteht diese Rate größtenteils aus Zinsen und nur zu einem kleinen Teil aus Tilgung. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, wodurch weniger Zinsen anfallen – der Tilgungsanteil an der gleichbleibenden Rate wächst also automatisch von Monat zu Monat.
Formel
Monatsrate (€) = Darlehenssumme × (Zinssatz % + Tilgungssatz %) ÷ 12
Der Tilgungssatz ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, mit dem im ersten Jahr getilgt wird – üblich sind 2–3 % pro Jahr. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt, aber desto höher auch die monatliche Rate.
Rechenbeispiel
| Darlehenssumme | 200.000 € |
| Zinssatz | 4,0 % |
| Tilgungssatz | 2,0 % |
| Monatsrate ((4 %+2 %)×200.000 € ÷ 12) | 1.000 € |
Von den 1.000 € Monatsrate sind im ersten Monat rund 667 € Zinsen und 333 € Tilgung. Nach zehn Jahren ist die Restschuld gesunken, wodurch der Tilgungsanteil an derselben Rate deutlich höher liegt als am Anfang.
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
| Tilgungssatz | Einordnung |
|---|---|
| unter 1,5 % | Sehr niedrig – Kredit läuft sehr lange, hohes Zinsänderungsrisiko |
| 2 – 3 % | Üblich – guter Kompromiss aus Laufzeit und Monatsrate |
| über 3 % | Schnell schuldenfrei – höhere Monatsrate, aber weniger Zinsen insgesamt |
Ein höherer Tilgungssatz senkt zwar den Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf und reduziert das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, weil am Ende der Zinsbindung weniger Restschuld übrig ist.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Annuität: die konstante monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.
Sondertilgung: eine zusätzliche, meist einmalige Rückzahlung außerhalb der normalen Rate – reduziert die Restschuld schneller, als es der reguläre Tilgungssatz vorsieht.
Restschuld: der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, z. B. am Ende der Zinsbindung.
Häufige Fehler
Tilgung mit Zins verwechseln: Nur der Zinsanteil ist bei vermieteten Immobilien steuerlich als Werbungskosten absetzbar – die Tilgung nicht, sie ist Vermögensaufbau. Zu niedrige Tilgung wählen: Wer nur 1 % tilgt, hat nach 10 Jahren kaum Schulden abgebaut und trägt bei der Anschlussfinanzierung ein höheres Zinsrisiko.
Häufige Fragen
Tilgung ist der Teil deiner monatlichen Kreditrate, der die Schulden tatsächlich abbaut. Der Rest der Rate sind Zinsen, also die Gebühr der Bank für den Kredit.
Üblich sind 2–3 % pro Jahr. Wer schneller schuldenfrei sein will oder das Zinsänderungsrisiko senken möchte, wählt einen höheren Satz – das erhöht aber die Monatsrate.
Nein. Bei vermieteten Immobilien ist nur der Zinsanteil der Kreditrate als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht – sie zählt steuerlich als Vermögensbildung.
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