Kaufnebenkosten
Auch: Erwerbsnebenkosten, Kaufnebenkosten-Quote
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da viele Banken sie nicht mitfinanzieren.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den im Exposé stehenden Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler kommen obendrauf – je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Diese Summe ist deshalb wichtig, weil sie meist nicht über den Kredit finanziert wird: Die Bank verlangt in der Regel, dass sie aus eigenen Mitteln kommt.
Formel
Kaufnebenkosten (€) = Kaufpreis × (GrESt-Satz + Notar/Grundbuch-Satz + Makler-Satz)
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen üblicherweise rund 1,5–2 % des Kaufpreises. Die Maklercourtage liegt regional unterschiedlich bei etwa 3,57–7,14 % (inkl. MwSt.) und wird seit 2020 bei selbstgenutzten Wohnungen meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 10.500 € |
| Notar & Grundbuch (~2,0 %) | 6.000 € |
Das entspricht 5,5 % des Kaufpreises. Mit Makler (z. B. 3,57 % Käuferanteil) kämen weitere 10.710 € hinzu – dann liegen die Kaufnebenkosten bei rund 9,1 %.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und wird von jedem Bundesland selbst festgelegt – sie reicht von 3,5 % bis 6,5 %:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland | 6,5 % |
Faustregel für die Gesamtplanung: ohne Makler ca. 9–11 %, mit Makler ca. 12–15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten einplanen.
Warum Eigenkapital hier so wichtig ist
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, weil sie im Fall einer Zwangsversteigerung keinen Gegenwert darstellen. Reicht das Eigenkapital nicht mindestens für die Kaufnebenkosten, spricht man von einer Vollfinanzierung – das erhöht das Risiko und verschlechtert häufig die Zinskonditionen.
Häufige Fehler
Nur die Grunderwerbsteuer einplanen: Notar, Grundbuch und Makler werden oft vergessen und sprengen dann das Budget. Maklercourtage falsch verteilt annehmen: Die genaue Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist regional und objektabhängig unterschiedlich – im Exposé nachfragen. Nebenkosten aus dem Kredit finanzieren wollen: Viele Banken lehnen das ab oder verlangen dafür deutlich schlechtere Konditionen.
Häufige Fragen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls die Maklercourtage (ca. 3,57–7,14 % inkl. MwSt.).
Ohne Makler meist 9–11 % des Kaufpreises, mit Makler 12–15 %, abhängig vom Bundesland und der Maklercourtage.
Manche Banken bieten das an, meist zu schlechteren Konditionen und höherem Zins. Üblich ist, die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen.
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