Eigenkapital
Auch: Eigenmittel, Eigenkapitalquote (als Anteil)
Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten, den du aus eigenen Ersparnissen bezahlst – ohne Kredit. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist der nötige Kredit und desto besser meist die Zinskonditionen.
Beim Immobilienkauf entscheidet das Eigenkapital darüber, wie viel Fremdkapital (Kredit) du überhaupt brauchst und zu welchen Konditionen die Bank finanziert. Ein zentraler Richtwert: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) decken, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Reicht das Eigenkapital nicht dafür, spricht man von einer Vollfinanzierung – mit höherem Risiko und meist schlechteren Zinsen.
Formel: Wie viel Eigenkapital brauchst du mindestens?
Mindest-Eigenkapital (€) ≈ Kaufpreis × Kaufnebenkosten-Quote (9–15 %)
Für bessere Konditionen und einen echten Sicherheitspuffer wird häufig empfohlen, zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen – also über die reinen Kaufnebenkosten hinaus.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition | 330.000 € |
Mit 30.000 € Eigenkapital (10 % vom Kaufpreis) ist der Kredit dann 300.000 € – eine Vollfinanzierung des Kaufpreises. Mit zusätzlichen 30.000 € (also 60.000 € Eigenkapital gesamt, 20 %) sinkt der Kredit auf 270.000 € und die Konditionen verbessern sich in der Regel spürbar.
Wie viel Eigenkapital ist ausreichend?
| Eigenkapitalquote | Einordnung |
|---|---|
| unter 10 % | Sehr knapp – deckt oft nicht einmal die Kaufnebenkosten |
| 10 – 20 % | Knapp bis solide – Kaufnebenkosten gedeckt, wenig Puffer |
| über 20 % | Solide – bessere Zinskonditionen, mehr Sicherheitspuffer |
Die Eigenkapitalquote bezieht sich hier auf den Kaufpreis (bzw. die Gesamtinvestition). Banken staffeln ihre Zinsaufschläge oft nach dem Beleihungsauslauf – dem Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert – der spiegelbildlich zur Eigenkapitalquote steht.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Eigenkapitalquote: das Eigenkapital ausgedrückt als Prozentsatz der Gesamtinvestition oder des Kaufpreises.
Beleihungsauslauf (LTV): der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert – je niedriger, desto günstiger meist der Zins.
Eigenkapitalrendite: die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals über die Haltedauer – abhängig vom Hebel, den die Finanzierung erzeugt.
Häufige Fehler
Nur den Kaufpreis im Kopf haben: Wer sein Eigenkapital komplett für den Kaufpreisanteil einplant und die Kaufnebenkosten vergisst, gerät schnell in eine ungewollte Vollfinanzierung. Keinen Puffer einplanen: Unerwartete Kosten (Umzug, erste Renovierung) sollten nicht das letzte Eigenkapital aufbrauchen.
Häufige Fragen
Mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) gedeckt sind – üblicherweise 9–15 % des Kaufpreises. Für bessere Konditionen sind 20 % und mehr empfehlenswert.
Reicht das Eigenkapital nicht einmal für die Kaufnebenkosten, spricht man von einer Vollfinanzierung. Banken verlangen dafür oft höhere Zinsen wegen des höheren Risikos.
Theoretisch ja (100 %- oder 110 %-Finanzierung), praktisch bieten das nur wenige Banken und zu deutlich schlechteren Konditionen. Für Erstkäufer ist ausreichend Eigenkapital der sicherere Weg.
Verwandte Begriffe
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