Eigenkapitalrendite

Auch: EK-Rendite, Return on Equity

Definition

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital pro Jahr verzinst – im Gegensatz zur Mietrendite bezieht sie die Finanzierung mit ein. Durch den Hebel des Fremdkapitals (Leverage-Effekt) kann sie deutlich höher liegen als die reine Objektrendite.

Während die Bruttomietrendite nur Kaufpreis und Miete gegenüberstellt, fragt die Eigenkapitalrendite: Wie gut arbeitet mein eingesetztes Geld? Wird ein Teil des Kaufpreises über einen günstigen Kredit finanziert, kann derselbe Ertrag auf weniger eigenes Kapital verteilt werden – die Eigenkapitalrendite steigt. Diesen Effekt nennt man Leverage oder Hebelwirkung.

Formel

EK-Rendite = GK-Rendite + (GK-Rendite − Fremdkapitalzins) × FKEK

EK-Rendite (%) = GK-Rendite + (GK-Rendite − FK-Zins) × (Fremdkapital ÷ Eigenkapital)

Diese Leverage-Formel zeigt das Prinzip: Solange die Gesamtkapitalrendite (GK-Rendite) höher ist als der Kreditzins, erhöht mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt der Zins über der GK-Rendite, wirkt der Hebel umgekehrt und senkt die Eigenkapitalrendite unter die GK-Rendite – ein Risiko, das bei hohem Fremdkapitalanteil entsprechend größer wird.

Rechenbeispiel

Beispiel: Hebel wirkt positiv

Gesamtkapitalrendite (GK-Rendite)	4,5 %
Fremdkapitalzins	3,5 %
Fremdkapital-Anteil (FK ÷ EK)	3,0×

4,5 % + (4,5 % − 3,5 %) × 3,0 = 7,5 %

Mit einem Fremdkapitalanteil vom Dreifachen des Eigenkapitals wächst die Eigenkapitalrendite von 4,5 % auf 7,5 % – nur weil der Kreditzins niedriger ist als die Objektrendite. Wäre der Zins bei 5,0 % statt 3,5 % läge, würde derselbe Hebel die Eigenkapitalrendite dagegen auf 3,0 % drücken.

Wann lohnt sich der Hebel?

Verhältnis GK-Rendite zu Zins	Einordnung
GK-Rendite deutlich über Zins	Hebel wirkt stark positiv – mehr Fremdkapital lohnt sich
GK-Rendite ≈ Zins	Kaum Hebeleffekt – Finanzierung verändert die Rendite kaum
GK-Rendite unter Zins	Negativer Hebel – mehr Fremdkapital senkt die Eigenkapitalrendite

Der Hebel ist ein zweischneidiges Schwert: Er verstärkt Gewinne, aber auch Verluste. Bei hohem Fremdkapitalanteil steigt zudem das Risiko, dass eine ungünstige Anschlussfinanzierung die Eigenkapitalrendite ins Negative dreht.

Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen

Gesamtkapitalrendite: die Rendite auf die gesamte Investition, unabhängig davon, wie viel davon mit Fremdkapital finanziert ist.

Cashflow: zeigt den monatlichen Zahlungsüberschuss – die Eigenkapitalrendite bezieht zusätzlich Tilgung und Wertsteigerung auf das eingesetzte Kapital ein.

Eigenkapitalquote: der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition – der Kehrwert bestimmt den Fremdkapitalhebel in der Formel oben.

Häufige Fehler

Hebel isoliert betrachten: Eine hohe Eigenkapitalrendite durch starken Hebel bedeutet auch ein höheres Risiko bei steigenden Zinsen oder Leerstand. Nur Jahr 1 betrachten: Die Eigenkapitalrendite verändert sich über die Haltedauer, u. a. durch Tilgung und Anschlussfinanzierung – ein Mehrjahresblick ist aussagekräftiger.

Häufige Fragen

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Sie zeigt, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital pro Jahr verzinst – unter Einbeziehung der Finanzierung. Durch den Hebel des Fremdkapitals kann sie höher oder niedriger als die reine Objektrendite liegen.

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?

EK-Rendite = GK-Rendite + (GK-Rendite − Fremdkapitalzins) × (Fremdkapital ÷ Eigenkapital). Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, erhöht mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite.

Ist ein hoher Fremdkapitalanteil immer gut?

Nein. Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Liegt der Kreditzins über der Objektrendite, senkt mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite und erhöht das Risiko bei einer ungünstigen Anschlussfinanzierung.