AfA (Abschreibung)
Auch: Absetzung für Abnutzung, Gebäudeabschreibung
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der jährliche steuerliche Abzug des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG). Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, obwohl kein Geld fließt – deshalb ist sie einer der wichtigsten Steuervorteile für Vermieter.
Nur das Gebäude verliert steuerlich an Wert – nicht das Grundstück. Deshalb wird für die AfA-Berechnung zunächst der Kaufpreis in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt (üblich: der Gebäudeanteil liegt meist zwischen 60 % und 85 % des Kaufpreises, abhängig von Lage und Grundstücksgröße). Auf diesen Gebäudewert wird jährlich ein fester Prozentsatz als Werbungskosten abgesetzt.
Formel
AfA (€/Jahr) = Gebäudeanteil des Kaufpreises × AfA-Satz (%)
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925 (linear über 50 Jahre), 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (über 40 Jahre), und 3 % pro Jahr für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 (über rund 33 Jahre). Bei bestimmten Neubauten (Baubeginn 10/2023–09/2029) ist zusätzlich eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Gebäudeanteil (angenommen 70 %) | 210.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr nach 1925) | 2,0 % |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von rund 1.764 € – ohne dass dafür Geld fließt. Die AfA läuft über die gesamte Nutzungsdauer (bei 2 % also 50 Jahre) mit gleichbleibendem Betrag weiter (lineare AfA).
AfA-Sätze im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz p.a. |
|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % (linear, 40 Jahre) |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % (linear, 50 Jahre) |
| Neubau ab 2023 | 3,0 % (linear, ca. 33 Jahre) |
| Neubau, Baubeginn 10/2023–09/2029 | zusätzlich 5,0 % degressiv möglich (vom Restwert) |
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Werbungskosten: die AfA ist der größte, aber nicht einzige Posten der Werbungskosten – dazu zählen auch Kreditzinsen, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten inklusive AfA – oft in den ersten Jahren negativ, was die Steuerersparnis erzeugt.
Spekulationsfrist: Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkauft, kann ein Teil der bisher abgesetzten AfA steuerlich wieder "zurückgeholt" werden (AfA-Recapture).
Häufige Fehler
Grundstücksanteil vergessen: Wer die AfA auf den kompletten Kaufpreis statt nur auf den Gebäudeanteil rechnet, überschätzt die Steuerersparnis deutlich. Falschen Prozentsatz nutzen: Der AfA-Satz hängt strikt vom Baujahr ab – bei Unsicherheit hilft ein Blick in den Kaufvertrag oder eine Aufteilung nach dem BMF-Muster.
Häufige Fragen
Die AfA ist die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie. Sie mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, obwohl kein Geld abfließt.
2,0 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925, 2,5 % für ältere Gebäude, 3,0 % für Neubauten ab Fertigstellung 2023. Bezogen wird der Satz auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht auf den Grundstücksanteil.
Steuerlich gilt: Nur das Gebäude nutzt sich ab und verliert dadurch an Wert. Der Grund und Boden bleibt bestehen und wird deshalb nicht abgeschrieben.
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