Cashflow
Auch: Cashflow vor Steuer, Cashflow nach Steuer, monatlicher Überschuss
Der Cashflow ist der monatliche Betrag, der nach Abzug von Kreditrate und laufenden Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt – oder den du zuschießen musst. Der Cashflow vor Steuer zeigt das reine Zahlungsergebnis, der Cashflow nach Steuer bezieht die steuerliche Wirkung der Vermietung mit ein.
Der Cashflow ist die wichtigste Kennzahl für die Frage: Trägt sich die Immobilie selbst, oder zahlst du monatlich drauf? Anders als die Mietrendite berücksichtigt er die tatsächliche Finanzierung – also Zins und Tilgung – sowie alle laufenden, nicht umlagefähigen Kosten. Der Cashflow nach Steuer geht noch einen Schritt weiter und rechnet die Steuerersparnis aus AfA und Zinsen mit ein, die bei vermieteten Immobilien häufig einen negativen Cashflow vor Steuer ins Positive dreht.
Formel
CF vor Steuer (€/Monat) = Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld/Kosten − Kreditrate (Zins+Tilgung)
CF nach Steuer (€/Monat) = CF vor Steuer + monatliche Steuerersparnis (oder − Steuerlast)
Rechenbeispiel
| Kaltmiete | 1.000 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | −100 € |
| Monatliche Kreditrate (Zins+Tilgung) | −1.000 € |
| Steuerersparnis aus AfA + Zinsen | +185 € |
Vor Steuer zahlst du 100 € im Monat drauf – nach Berücksichtigung der Steuerersparnis bleiben dir aber 85 € übrig. Das ist der Grund, warum vermietete Immobilien oft trotz negativem Cashflow vor Steuer attraktiv bleiben.
Wann ist der Cashflow gut?
| Cashflow nach Steuer | Einordnung |
|---|---|
| deutlich positiv | Selbsttragend – die Immobilie finanziert sich vollständig selbst |
| leicht negativ (bis ca. −200 €/M) | Vertretbar – kleiner monatlicher Zuschuss, oft durch Tilgung/Wertsteigerung ausgeglichen |
| deutlich negativ | Risikoreich – hoher dauerhafter Zuschussbedarf, geringer Puffer bei Zinsänderung oder Leerstand |
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht: Ein Teil der Kreditrate ist Tilgung, also Vermögensaufbau, kein echter Verlust. Entscheidend ist, ob du den monatlichen Zuschuss dauerhaft und auch in schwierigeren Phasen (Leerstand, Zinsanstieg) tragen kannst.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
NOI (Net Operating Income): die Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten – aber noch vor Finanzierung. Der Cashflow zieht zusätzlich die Kreditrate ab.
Bruttomietrendite: ein Renditewert ohne Bezug zur tatsächlichen Finanzierung – sagt nichts darüber, ob monatlich Geld übrig bleibt.
Eigenkapitalrendite: bezieht den Cashflow (plus Tilgung und Wertsteigerung) auf das eingesetzte Eigenkapital.
Häufige Fehler
Nur den Cashflow vor Steuer betrachten: Wer die Steuerersparnis aus AfA und Zinsen ignoriert, unterschätzt die tatsächliche monatliche Belastung oft deutlich. Tilgung als Verlust werten: Ein negativer Cashflow durch hohe Tilgung ist teilweise Vermögensaufbau, kein reiner Verlust.
Häufige Fragen
Der Betrag, der nach Kreditrate und laufenden Kosten von den Mieteinnahmen monatlich übrig bleibt – oder den du zuschießen musst. Der Cashflow nach Steuer bezieht zusätzlich die Steuerersparnis aus AfA und Zinsen ein.
Nicht zwangsläufig. Ein Teil der Kreditrate ist Tilgung, also Vermögensaufbau. Entscheidend ist, ob der monatliche Zuschuss dauerhaft tragbar ist – auch bei Leerstand oder steigenden Zinsen.
Weil die AfA und die Kreditzinsen als Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen mindern. Diese Steuerersparnis fließt dem Vermieter über die Steuererklärung zu und verbessert den tatsächlichen Cashflow.
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