Nettomietrendite
Auch: Nettorendite, Nettomietertrag
Die Nettomietrendite ist das Verhältnis der Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten zur Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), angegeben in Prozent. Sie ist realistischer als die Bruttomietrendite, weil sie die tatsächlichen Kosten des Kaufs und der Bewirtschaftung einbezieht.
Während die Bruttomietrendite nur Kaufpreis und Kaltmiete gegenüberstellt, bezieht die Nettomietrendite zwei zusätzliche, aber entscheidende Faktoren ein: die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage). Dadurch liegt sie immer niedriger als die Bruttomietrendite – aber deutlich näher an dem, was tatsächlich an Rendite ankommt.
Formel
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition | 330.000 € |
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Jahr) | 1.200 € |
Die Bruttomietrendite hätte hier 4,0 % ergeben (12.000 € ÷ 300.000 €). Der Unterschied von 0,7 Prozentpunkten zeigt, wie stark Kaufnebenkosten und laufende Kosten die tatsächliche Rendite drücken.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
| Nettomietrendite | Einordnung |
|---|---|
| unter 2,5 % | Niedrig – oft Top-Lagen, Rendite kommt eher aus Wertsteigerung |
| 2,5 – 3,5 % | Durchschnitt – typisch für gefragte Städte |
| über 3,5 % | Gut – solides Verhältnis, Risiko trotzdem prüfen |
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Bruttomietrendite: die einfachere, aber optimistischere Kennzahl ohne Kaufnebenkosten und laufende Kosten.
Cashflow: im Gegensatz zur Nettomietrendite bezieht der Cashflow zusätzlich die tatsächliche Finanzierung (Zins und Tilgung) mit ein und zeigt, was monatlich konkret übrig bleibt.
Eigenkapitalrendite: bezieht das eingesetzte Eigenkapital statt der Gesamtinvestition als Bezugsgröße ein – dadurch meist deutlich höher durch den Finanzierungshebel.
Häufige Fehler
Kaufnebenkosten vergessen: Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, kommt automatisch bei der Bruttomietrendite heraus – nicht bei der Nettomietrendite. Nicht umlagefähige Kosten unterschätzen: Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage werden oft übersehen, verringern die Rendite aber spürbar.
Häufige Fragen
Das Verhältnis der Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten zur Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), angegeben in Prozent.
Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich die Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten ein und liegt deshalb immer niedriger, aber realistischer als die Bruttomietrendite.
Als grobe Orientierung: 2,5–3,5 % ist Durchschnitt für gefragte Städte, über 3,5 % gilt als gut. Entscheidend bleibt am Ende der Cashflow nach Steuer.
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